Как перевести жилое помещение в нежилое?

Перевести жилое помещение в нежилое можно, если соблюдаются следующие условия (п. 1 ст. 141.4, п. 3 ст. 287.4 ГК РФ; ч. 2, 3 ст. 22 ЖК РФ):

1)помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения;

2)помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;

3)в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;

4)помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ):

такое помещение расположено в наемном доме социального использования;

в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Для перевода жилого помещения в нежилое в г. Москве рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа.

Консультацию о санитарных и противопожарных требованиях к помещению после его перевода в разряд нежилых для использования, например, в качестве магазина или офиса вы можете получить в отделении Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения.

Разработку проекта переустройства (перепланировки) рекомендуем заказать в специализированной организации (или у ИП), являющейся членом СРО. При разработке проекта исполнитель (организация или ИП) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и получить соответствующие разрешения (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) о согласии на такой перевод (п. 6 ч. 2 ст. 23, п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Инициировать проведение внеочередного собрания собственников помещений может любой из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).

При этом следует учесть, что внеочередное общее собрание собственников помещений по вопросам, которые уже ранее рассматривались на общем собрании и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного срока размещения протокола и решений ранее проведенного собрания в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при условии обеспечения размещения указанных документов в ГИС ЖКХ в автоматизированном режиме) (ч. 2.2 ст. 45 ЖК РФ).

Собрание по вопросу перевода жилого помещения в нежилое правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ):

при наличии в МКД более одного подъезда — собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений, в том числе собственники помещений в МКД, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов таких собственников;

при наличии в МКД одного подъезда — собственники помещений или их представители, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Следует также учитывать, что лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, могут принимать участие в собрании и принимать решения в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое должно быть принято (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ):

при наличии в МКД более одного подъезда — большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в МКД, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

при наличии в МКД одного подъезда — большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД.

Решение общего собрания собственников помещений в МКД оформляется письменным протоколом, который составляется не позднее 10 календарных дней с даты проведения собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр).

Для перевода жилого помещения в нежилое потребуется согласие на такой перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, то есть имеющих с ним общую стену или расположенных непосредственно над или под ним.

Такие согласия оформляются в письменной произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственника примыкающего помещения. В согласии должны быть указаны Ф.И.О. (последнее — при наличии) и паспортные данные собственника примыкающего помещения (для юридических лиц — полное наименование и ОГРН), номер такого помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на него (п. 7 ч. 2, ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

Для перевода жилого помещения в нежилое в г. Москве потребуются, в частности, следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП):

1)запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе жилого помещения в нежилое.

При обращении через Портал госуслуг г. Москвы Запрос заполняется путем внесения сведений в интерактивную форму на Портале госуслуг г. Москвы. Если переводимое помещение находится в собственности нескольких лиц, запрос направляется одним из собственников при наличии соответствующей нотариально удостоверенной или приравненной к таковой доверенности от остальных собственников. При отсутствии доверенности согласие собственника физического лица (законного представителя ребенка до 14 лет) может быть получено в электронной форме с использованием Портала госуслуг г. Москвы при наличии полного доступа к подсистеме «Личный кабинет»;

2)опись документов;

3)документ, удостоверяющий личность заявителя (копия всех страниц документа, если документы подает представитель);

4)свидетельство о рождении или соответствующий документ в случае его выдачи компетентными органами иностранного государства (для заявителей, не достигших 14-летнего возраста);

5)правоустанавливающие документы на помещение, права на которое не зарегистрированы в ЕГРН или права на которое зарегистрированы до 31.01.1998 и не находятся в распоряжении Департамента городского имущества (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

6)проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае необходимости);

7)протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение об их согласии на перевод (подлинник или засвидетельствованная нотариально копия — если общее собрание проводилось до 11.01.2018).

К протоколу следует приложить документы, являющиеся обязательными приложениями к нему, подтверждающие результаты голосования собственников:

реестр собственников помещений в многоквартирном доме на дату проведения голосования;

уведомления о проведении собрания;

документы, подтверждающие вручение (направление) уведомления каждому собственнику, либо протокол общего собрания, содержащий решение о размещении уведомления в помещении данного дома;

списки лиц, принявших участия в собрании и приглашенных для участия в нем;

документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня;

письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, оформленные в установленном порядке;

доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители собственников).

В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования дополнительно представляются документы по общему собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии — если собрание проводилось до 11.01.2018);

8)согласие на перевод каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению;

9)единый жилищный документ (при его отсутствии — копия финансового лицевого счета или выписка из домовой книги), выданный не позднее 30 календарных дней до дня обращения, либо иной документ, свидетельствующий об отсутствии зарегистрированных по месту жительства граждан (подлинники) (представляется, если функция по начислению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги и (или) функция по передаче документов в органы регистрационного учета не осуществляется МФЦ г. Москвы, а также при обращении за получением государственной услуги в отношении индивидуальных жилых домов);

10)документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная или приравненная к таковой доверенность — если документы подает представитель.

Уполномоченное должностное лицо в порядке межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно получает, в частности, следующие необходимые для перевода документы и информацию: выписки из ЕГРН на переводимое и примыкающие к нему помещения, а также на здание, в котором оно расположено, и на земельный участок, документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных по месту жительства граждан (за исключением случаев, указанных в п. 9), учетно-техническую документацию на помещение и поэтажный план дома, в котором оно находится (при наличии в Базовом регистре), протокол решения общего собрания собственников помещений (если собрание проведено с 11.01.2018), а также приложения к указанному протоколу, сведения о документах, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, сведения о недееспособных гражданах — собственниках переводимого помещения, сведения о решениях органов опеки и попечительства, подтверждающих полномочия законного представителя несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного собственника и согласие на перевод помещения. Вы вправе представить эти документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 — 2.5.2 Административного регламента).

В г. Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет Департамент городского имущества. Получение государственной услуги осуществляется в электронной форме через Портал госуслуг г. Москвы (п. п. 1.3, 2.3.1 Административного регламента; п. 38 Перечня, утв. Постановлением Правительства Москвы от 21.07.2021 N 1105-ПП).

В течение пяти рабочих дней со дня регистрации запроса заявитель должен представить оригиналы документов в МФЦ, за исключением документов, электронные образы которых приложены к заявлению и содержат электронную подпись лица, выдавшего документ, или нотариуса, а также правоустанавливающих документов, если права на помещение зарегистрированы в Росреестре или до 31.01.1998 (п. п. 2.5.4, 2.5.7 Административного регламента).

Общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 34 рабочих дней со дня регистрации заявление в информационной системе Департамента. При этом в указанный срок не входит срок предоставления согласия на перевод собственников переводимого помещения (при необходимости получения такого согласия) (п. п. 2.7.1, 2.7.2, 2.7.3 Административного регламента).

Решение о переводе жилого помещения в нежилое или решение об отказе в переводе направляются заявителю в форме электронного документа в «Личный кабинет» на Портале госуслуг г. Москвы (п. п. 2.11.1, 2.11.2 Административного регламента).

Также законодательством предусмотрено размещение сведений о ходе предоставления услуги и результатах ее предоставления в личном кабинете получателя услуги на Едином портале госуслуг (ч. 3.1 ст. 21 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; п. п. 1, 2, 5, 7, 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.03.2022 N 277; п. 32 разд. II Приложения к Постановлению Правительства РФ N 277).

В случае несогласия с решением об отказе в переводе его можно обжаловать в суд (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Если необходимо проведение работ по переустройству (перепланировке), о чем должно быть указано в решении о переводе жилого помещения в нежилое, то окончанием перевода помещения является акт приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое. Приемочная комиссия должна оформить акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 рабочих дней со дня регистрации соответствующего запроса (п. п. 2.7.1.3, 2.7.2 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования помещения в качестве нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Для подготовки технического плана нужно заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с ИП — кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в штате кадастрового инженера (ст. 29, ч. 1 ст. 33, ст. 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).

Сведения о кадастровых инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, который размещен на официальном сайте Росреестра (ст. 3.2 Закона N 221-ФЗ; п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.07.2016 N 688; п. п. 1 — 3 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 29.10.2020 N П/0402).

Технический план подготавливается в форме электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и является основанием для кадастрового учета изменений технических характеристик помещения (п. 7.3 ч. 2 ст. 14, ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 2 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).

Государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик помещения (в случае, если была проведена перепланировка) проводится по заявлению собственника на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана (ч. 1, п. 7.3 ч. 2, п. 6 ч. 5 ст. 14, п. 4 ч. 2 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

В договоре подряда на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера поместить подготовленный им технический план в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав. В этом случае представление технического плана вместе с заявлением не потребуется (ч. 3, 4, 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).

При этом орган, осуществляющий перевод помещений, в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ):

решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение (если перепланировка не требовалась);

решение об утверждении акта приемочной комиссии (если перепланировка проводилась).

Если перепланировка помещения не проводилась и представление в Росреестр технического плана не требуется, орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней со дня получения документов от уполномоченного органа вносит соответствующие сведения в ЕГРН, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, п. 6 ч. 2, ч. 5 ст. 34 Закона N 218-ФЗ).

Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, если в ЕГРН есть сведения об адресе электронной почты правообладателя, либо посредством Единого портала госуслуг или официального сайта с использованием личного кабинета (пп. 1 п. 3 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 26.11.2021 N П/0547).

Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, вы вправе самостоятельно обратиться в установленном порядке в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН (ч. 1 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).

В течение трех рабочих дней после получения такого заявления Росреестр самостоятельно запрашивает необходимые документы и сведения в органах государственной власти и местного самоуправления (ч. 2 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).

Срок внесения в ЕГРН сведений на основании вашего заявления также составляет 15 рабочих дней (Обзор, утв. Минэкономразвития России).

Росреестр в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица выдает (направляет) такому лицу уведомление (ч. 5 ст. 33 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка N П/0547).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Если сведения в ЕГРН вносились без вашего заявления в порядке межведомственного информационного взаимодействия, вы можете подать запрос на получение выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Размер платы за предоставление сведений из ЕГРН составляет 870 руб. для выписки в форме бумажного документа и 350 руб. — для выписки в форме электронного документа, размещенного на официальном сайте Росреестра, ссылка на который направляется заявителю (Приложение N 1 к Приказу Росреестра от 13.05.2020 N П/0145; п. 1 Приказа Росреестра от 13.05.2020 N П/0143).

Запрос на получение выписки может быть подан в виде бумажного документа при личном обращении в ФГБУ «ФКП Росреестра» или через МФЦ, в том числе с использованием услуги по выезду уполномоченного лица к заявителю, или путем его отправки по почте либо в электронной форме (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 3.1, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ; п. 1 Приказа Росреестра от 30.07.2021 N П/0327; п. 5 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327; п. п. 2, 4, 33 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 08.04.2021 N П/0149; п. 43 Административного регламента, утв. Приказом Росреестра от 27.09.2019 N П/0401; п. 1 Приказа ФГБУ «ФКП Росреестра» от 01.04.2021 N П/113-21).

Обратите внимание! Законом от 30.12.2021 N 448-ФЗ предусмотрено создание ППК «Роскадастр», которой будут переданы в том числе полномочия ФГБУ «ФКП Росреестра», предусмотренные Законом N 218-ФЗ. ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет свои функции до завершения процедуры реорганизации (ч. 3 ст. 14 Закона N 449-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 30.07.2022 N 1359).

В г. Москве личное обращение возможно только через МФЦ, кроме приема документов на государственную регистрацию по экстерриториальному принципу.

Обратите внимание! Как собственник помещения (жилого или нежилого) вы обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).