Как согласовать перепланировку или переустройство квартиры?

Перепланировка квартиры представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров, а переустройство — например, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др. (абз. 2, 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Кроме того, к перепланировке относится объединение смежных квартир или раздел квартиры, в результате которых образуются иные помещения (в настоящем материале этот случай не рассматривается) (п. 5 ст. 141.4 ГК РФ).

Не допускается перепланировка (переустройство) квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил N 170).

Кроме того, при перепланировке (переустройстве) помещений в многоквартирном доме на территории г. Москвы не допускается в том числе (п. п. 9.1, 9.5, 9.7, 9.8, 9.9 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):

1)ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;

2)ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов);

3)устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконе;

4)устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;

5)нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

Для согласования перепланировки (переустройства) квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки (переустройства) с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО) (ст. 758 ГК РФ; ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в Москве должен содержать, в частности, решения по организации и производству работ, по противопожарным мероприятиям, по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей, чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты (п. п. 1.1, 1.2 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы N 508-ПП).

Перепланировку (переустройство) квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).

В г. Москве перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном доме согласовывает Мосжилинспекция (п. 4.2.6 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).

Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ (при наличии соответствующего соглашения между таким органом и МФЦ). В г. Москве услуга предоставляется только с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы (далее — Портал) (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ; п. п. 1.3, 2.4.1.1, 2.4.1.2, 2.4.2, 2.4.3.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы N 508-ПП; п. 19 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.09.2011 N 797).

Для получения услуги в г. Москве по общему правилу потребуются, в частности, следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ; п. 2.5.1.1.1 Административного регламента):

1)запрос (заявление) на предоставление государственной услуги;

2)документ, удостоверяющий личность заявителя;

3)документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (в случае обращения через представителя);

4)проект перепланировки (переустройства) квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке;

5)согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников помещения, а если при перепланировке изменяется конфигурация смежного помещения, то также нотариально удостоверенное согласие всех собственников или членов семьи нанимателя смежного помещения;

6)решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пользовании части общего имущества, содержащее описание используемого объекта, оформленное протоколом, и его копия (если при производстве работ передается в пользование часть общего имущества многоквартирного дома);

7)протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку (переустройство), если перепланировка (переустройство) невозможны без присоединения к помещению части общего имущества в многоквартирном доме.

Подлинники решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в п. п. 6 и 7, должны быть направлены в Мосжилинспекцию и приняты ею на хранение до обращения за государственной услугой (п. 2.5.1.1.1.8 Административного регламента).

В г. Москве запрос заполняется посредством внесения сведений в соответствующую форму на Портале. В случае согласования проведения работ по типовому проекту переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме вместо представления проекта перепланировки (переустройства) заявитель в запросе указывает номер такого типового проекта и серию дома (п. п. 2.5.1.1.1.1, 2.5.1.1.1.7 Административного регламента; п. 74 Перечня, утв. Постановлением Правительства Москвы от 21.07.2021 N 1105-ПП).

Примечание. Типовые проекты перепланировки (переустройства) помещений размещены на сайте Мосжилинспекции (п. 2.5.1.1.1.7 Административного регламента).

Орган, осуществляющий согласование, самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивает выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру, а также технический паспорт (при наличии его в Базовом регистре) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (переустройства) (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ; п. 2.5.1.2 Административного регламента).

После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

В г. Москве при приеме и регистрации запроса и документов проверяется корректность заполнения интерактивной формы запроса и в срок не позднее одного рабочего дня направляется информация о регистрации запроса в личный кабинет заявителя на Портале (п. 3.2.3 Административного регламента).

В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование, должен принять решение о согласовании перепланировки (переустройства) квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В г. Москве срок составляет 20 рабочих дней, если не требуется соответствующего заключения Департамента культурного наследия. Если такое заключение требуется, срок составляет 30 рабочих дней (п. 2.7.1.1 Административного регламента).

Решение о согласовании должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней со дня его принятия (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Также законодательством предусмотрено размещение сведений о ходе предоставления услуги и результатах ее предоставления в личном кабинете получателя услуги на Едином портале госуслуг вне зависимости от способа обращения (ч. 3.1 ст. 21 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; п. п. 1, 2, 5, 7, 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.03.2022 N 277; п. 20 разд. II Приложения к Постановлению Правительства РФ N 277).

В г. Москве вы можете получить решение о согласовании перепланировки (переустройства) только в электронном виде (п. 2.11.1.1 Административного регламента; п. 74 Перечня, утв. Постановлением Правительства Москвы от 21.07.2021 N 1105-ПП).

Отказ в согласовании перепланировки (переустройства) можно обжаловать в суде в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ; ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Решение о согласовании перепланировки (переустройства) является основанием для проведения перепланировки (переустройства) квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).

Проведите перепланировку (переустройство) квартиры в соответствии с проектом перепланировки (переустройства) и полученным решением о согласовании перепланировки (переустройства).

Региональными нормативными правовыми актами могут быть предусмотрены определенные требования к проведению работ по перепланировке (переустройству). Так, в г. Москве работы по перепланировке, производимые на основании проекта, должны выполняться организацией, являющейся членом соответствующей СРО, а работы, затрагивающие газовое оборудование, — специализированной организацией, осуществляющей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового (внутриквартирного) газового оборудования (п. п. 13, 14 Требований).

Завершение перепланировки (переустройства) жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который содержит в том числе информацию о соответствии или несоответствии выполненных работ требованиям нормативных документов.

В г. Москве срок оформления акта составляет 10 рабочих дней со дня регистрации соответствующего запроса заявителя. Для подготовки акта проводится комиссионное обследование жилого помещения. В состав приемочной комиссии по общему правилу входят представители уполномоченного органа (Мосжилинспекции), заявителя, проектной организации (если переустройство (перепланировка) связана с затрагиванием несущих конструкций дома), а в случае, если переустройство (перепланировка) квартиры связаны с передачей в пользование (присоединением) части общего имущества в МКД, — также представитель лица, осуществляющего деятельность по управлению МКД (ст. 28 ЖК РФ; п. п. 2.7.1.3, 2.7.2, 3.3.3.2.7, 3.3.3.2.7.1 Административного регламента).

Орган, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения соответствующих сведений в ЕГРН (п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Для подготовки технического плана нужно заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с ИП — кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в штате кадастрового инженера. Сведения о кадастровых инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, который размещен на официальном сайте Росреестра (ст. ст. 3.2, 29, ч. 1 ст. 33, ч. 1, 10 ст. 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.07.2016 N 688; п. п. 1 — 3 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 29.10.2020 N П/0402).

Технический план подготавливается в форме электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и является основанием для кадастрового учета изменений технических характеристик квартиры (п. 7.3 ч. 2 ст. 14, ч. 12 ст. 24 Закона N 218-ФЗ; ч. 2, 8 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).

Государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик квартиры проводится по заявлению собственника на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана (ч. 1, п. 7.3 ч. 2, п. 6 ч. 5 ст. 14, п. 4 ч. 2 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

В договоре подряда на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера поместить подготовленный им технический план в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав. В этом случае представление технического плана вместе с заявлением не потребуется (ч. 3, 4, 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).

Проведенный государственный кадастровый учет удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).