Как согласовать раздел квартиры на две отдельные?  

Прежде чем планировать раздел квартиры на две отдельные, необходимо убедиться в том, что такой раздел возможен, так как большинство квартир можно отнести к неделимому имуществу (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Так, раздел квартиры на две отдельные должен быть возможен технически, в соответствии со строительными, санитарно-техническими нормами, нормами пожарной безопасности, а также нормативными правовыми актами. Каждая из образуемых квартир должна включать в себя изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухня, коридор, санузел и др.), быть оборудована отдельным входом (п. п. 1, 3, 7 ст. 141.4 ГК РФ; ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8; Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2014 по делу N 33-41852).

При перепланировке и переустройстве квартиры в целях образования отдельных жилых помещений необходимо соблюдать, в частности, следующие условия (разд. II Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47; п. п. 2.2.5, 9 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):

1)жилые помещения должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);

2)инженерные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим нормам и требованиям безопасности;

3)при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов;

4)минимальная площадь комнат и вспомогательных помещений (кроме прихожей и коридора) должна обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования;

5)должны быть соблюдены требования к необходимой инсоляции жилых помещений, комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение;

6)межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ;

7)не допускается ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту или ослабление несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома, ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов);

8)запрещено размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни (в квартирах, расположенных в двух уровнях, допускается размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней);

9)не допускается устройство и перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконе, веранде и террасе; объединение газифицированного помещения с жилой комнатой; размещение газифицированной кухни над и под жилыми комнатами; объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями.

Рассмотрим внесудебный порядок раздела квартиры путем согласования переустройства и (или) перепланировки, а также судебный порядок раздела.

Для согласования переустройства и (или) перепланировки квартиры собственнику или нанимателю по договору социального найма необходимо обратиться в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, по месту нахождения квартиры непосредственно или через МФЦ. В г. Москве услуга предоставляется только с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы (далее — Портал) (ч. 1, 2 ст. 26 ЖК РФ; п. п. 1.3, 2.4.1.1, 2.4.1.2, 2.4.3.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы N 508-ПП; п. 74 Перечня, утв. Постановлением Правительства Москвы от 21.07.2021 N 1105-ПП).

Для получения услуги в г. Москве потребуются следующие документы (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ; ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ; п. 2.5.1 Административного регламента; п. 1 Приложения 7 к Постановлению Правительства Москвы N 508-ПП; п. 74 Перечня):

1)запрос (заявление) на предоставление государственной услуги (в г. Москве запрос заполняется посредством внесения необходимых сведений в соответствующую форму на Портале);

2)документ, удостоверяющий личность заявителя;

3)документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, а также нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия;

4)правоустанавливающие документы на квартиру (если право на нее не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а также если такие документы отсутствуют в распоряжении уполномоченных органов власти);

5)проект перепланировки (переустройства) квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО), и согласованный в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре);

6)технический паспорт квартиры (представляется по вашей инициативе, а также в случае невозможности его получения уполномоченным органом в порядке межведомственного информационного взаимодействия);

7)согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих квартиру на основании договора социального найма, или всех собственников квартиры, а если при перепланировке изменяется конфигурация смежного помещения, то также нотариально удостоверенное согласие всех собственников или членов семьи нанимателя смежного помещения;

8)решение общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме об использовании части общего имущества, содержащее описание используемого объекта, оформленное протоколом (если при производстве работ передается в пользование часть общего имущества многоквартирного дома);

9)протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку (переустройство), если ранее такой протокол не передавался в установленном порядке в Мосжилинспекцию (если перепланировка (переустройство) невозможны без присоединения к квартире части общего имущества в многоквартирном доме).

Подлинники решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в п. п. 8 и 9, должны быть направлены в Мосжилинспекцию и приняты ею на хранение до обращения за государственной услугой (п. 2.5.1.1.1.8 Административного регламента).

В Москве органом, осуществляющим согласование, является Мосжилинспекция (п. 4.2.6 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).

Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры или отказе в согласовании принимается в течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов уполномоченным органом (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В г. Москве этот срок составляет 20 рабочих дней, если не требуется заключение Департамента культурного наследия о допустимости проведения перепланировки (переустройства). Если такое заключение требуется, срок составляет 30 рабочих дней (п. п. 2.7.1.1.1, 2.7.1.1.2 Административного регламента).

В г. Москве вы можете получить решение о согласовании перепланировки только в электронной форме (п. 74 Перечня; п. 2.11.1.1 Административного регламента).

После окончания всех строительных работ, связанных с разделом квартиры, необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, для оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).

Если квартира находится в общей долевой собственности, для ее раздела также потребуется заключить соглашение между всеми участниками долевой собственности, в котором определяются способ и условия раздела (п. 1 ст. 252 ГК РФ).

Обратите внимание! Площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников в результате совершенной сделки, не должна составлять менее 6 кв. м общей площади жилого помещения. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Указанное соглашение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые квартиры и снятия с кадастрового учета и прекращения прав на исходную квартиру (ч. 1, 3, п. 2 ч. 8 ст. 41 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Если уполномоченный орган отказал собственнику (собственникам) в согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры, такой отказ можно обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ; п. 2 ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Для этого необходимо подать административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения органа, решение которого обжалуется, или месту жительства административного истца (ст. 19, ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24 КАС РФ).

Административное исковое заявление может содержать, в частности, требование о признании отказа уполномоченного органа незаконным либо об обязании уполномоченного органа согласовать переустройство и (или) перепланировку квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 124 КАС РФ).

За подачу административного искового заявления необходимо уплатить госпошлину (п. 2 ч. 1 ст. 126 КАС РФ).

Госпошлина за подачу административного искового заявления о признании решения уполномоченного органа незаконным составляет 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление об оспаривании отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

Если суд удовлетворит ваши требования, то в решении будет указан срок его исполнения. Суд самостоятельно направит решение в орган, осуществляющий согласование. Об исполнении решения суда и устранении допущенных нарушений ваших прав указанным судом способом орган, осуществляющий согласование, должен будет сообщить вам и суду в течение месяца со дня вступления в силу решения суда (ч. 7, 9 ст. 227 КАС РФ).

Обращение в суд также потребуется, если квартира находится в общей долевой собственности и собственникам не удалось достичь соглашения о способе и условиях раздела квартиры (п. п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).

В исковом заявлении следует идентифицировать квартиру (указать кадастровый номер, адрес, площадь, иные характеристики), описать сложившийся между собственниками характер пользования имуществом, обозначить, какую часть имущества следует выделить истцу, а какую ответчику, а также размер и расчет компенсации (в случае несоразмерности выделяемых долей) (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).

Исковое заявление о разделе квартиры подается в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Наличие технической возможности для раздела квартиры на две отдельные устанавливается по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы и представленного экспертного заключения (ст. 79 ГПК РФ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.10.2014 N 4-КГ14-24).

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки, а также для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты квартиры и снятия с кадастрового учета и прекращения прав на исходную квартиру (ч. 1, 3, п. 4 ч. 8 ст. 41, ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).